JAKARTA – Sektor properti ritel kelas menengah bawah di kawasan Jakarta dan sekitarnya tengah menghadapi tantangan dengan tingkat keterisian ruang yang merosot sangat tajam.
Di tengah kembalinya keramaian pengunjung ke pusat perbelanjaan, mal kelas menengah ke bawah justru menjadi penyumbang terbesar tingkat kekosongan ruang ritel sewa (okupansi).
Berdasarkan data kuartal III/2026 dari Colliers Indonesia, hampir 90% ruang ritel sewa yang kosong saat ini tidak tersebar secara merata di seluruh pasar, melainkan sangat terkonsentrasi pada mal dengan klasifikasi menengah ke bawah.
Apabila dirinci berdasarkan wilayah, sekitar 84% ruang kosong di Jakarta berasal dari kelompok mal ini. Adapun, kondisi di wilayah aglomerasi penyangga Bodetabek bahkan lebih menantang, di mana mal menengah bawah menyumbang hingga 96% dari total rang kosong.
Head of Research Colliers Indonesia Ferry Salanto mengungkapkan adanya ketimpangan performa yang mencolok antarkelas mal. Pusat perbelanjaan berkelas premium dan menengah atas saat ini mampu mencatatkan tingkat okupansi yang sangat sehat, yakni mendekati angka 90%.
Sebaliknya, mal di kelompok menengah ke bawah hanya mampu mencatatkan tingkat keterisian ruang di kisaran 60%. “Mal-mal yang kuat biasanya mempunyai beberapa keunggulan sekaligus. Catchment mereka kuat, tenant ecosystem solid, dan brand attraction-nya membuat orang terus datang.
Sementara mal yang tidak terlalu kuat menghadapi lingkaran yang lebih sulit, pengalaman belanjanya melemah, tenant semakin selektif, dan pada akhirnya traffic berkualitas berkurang,” jelas Frry.
Tingginya tumpukan ruang kosong di mal kelas bawah ini sangat dipengaruhi oleh pergeseran fundamental dalam strategi ekspansi bisnis peritel. Era di mana peritel berlomba-lomba mengejar jumlah gerai terbanyak kini perlahan mulai berakhir. Peritel modern telah menggeser fokusnya dari mengejar jumlah lokasi menjadi memprioritaskan produktivitas dan kinerja finansial di setiap gerai yang mereka buka.
Di samping tantangan dari sisi penyewa, penglola mal juga dihadapkan pada paradoks lalu lintas kunjungan. Meskipun secara kasat mata mal terlihat ramai dikunjungi masyarakat bersama keluarga, keramaian tersebut belum tentu berujung pada peningkatan transaksi belanja.
Ferry menuturkan bahwa mal memang tetap menjadi destinasi utama masyarakat untuk mencari makan, hiburan, rekreasi, dan bersosialisasi. Namun, konsumen saat ini bertindak jauh lebih selektif dalam menentukan kapan dan apa yang akan mereka beli. Bahkan di sektor makanan dan minuman (F&B), tingginya lalu lintas kunjungan tidak selalu mendongkrak nilai transaksi karena rata-rata pengeluaran konsumen cenderung lebih rendah dari sebelumnya. “Tantangannya bukan lagi sekadar mendatangkan pengunjung. Mengubah traffic menjadi transaksi dengan nilai yang cukup untuk menjaga produktivitas toko adalah kunci bagi kelangsungan tenant dan pemilik mal,” tegasnya. Agar bisa memutus siklus ruang kosong yang terus membesar, pengelola mal kelas menengah bawah dituntut untuk segera melakukan peremajaan. bisn/mb06